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如何避免被房产中介欺骗买房,-上海律师网张浩
张浩律师按:二手房不同于新房，人们在购买二手房的时候大多都是通过中介公司购买，由于在购买二手房的时候手续特别繁琐，一些中介就利用其中的空隙，投机赚钱。案例分析
1、我是4年前从大学毕业的，想买套小户型的二手房，我委托的市区某二手房产中介推荐给我一套二手房。 2、当时房产中介的老板告诉我，这套房子有60多个平方，房主前一段时间刚刚装修的房子，并且物业管理得也不错，非常安全，水电暖一应俱全。 3、我和房产中介的工作人员一起看完这套房子后，感觉还不错，于是当场就签了购房协议，并预交了5000元的购房意向金。 4、“等我去房产中介交剩下的房款，并让其出示这套房子的房产证及其他证明时，这家二手房产中介的老板却说，房主到南方开公司去了，这些证明我们暂时还拿不到，等房主回来后，我们再给你办理过户手续。”
5、王**对房屋交易的手续多少有所了解，不同意房产中介这么做，于是告诉他们自己不想购买这套房子了，请其退还预交的5000元钱。 6、可是，房产中介却告诉王**，5000元意向金不能再退还，因为协议中写着，如协议不能生效，则意向金直接转为服务费。吴女士打开协议仔细一看，在协议的附属条款里面确实规定:“如协议生效，则意向金直接转化为定金;如协议不能生效，则协议解除方应向房产中介支付5000元的服务费。”
上海房产律师张浩分析
目前我国针对二手房产交易的相关法律还不是很完善，广大消费者在购买二手房时，首先一定要挑选那些有正规资质的二手房产中介公司，这样可以最大限度地降低房屋交易风险;其次要看自己所签订的房产中介合同是否经过有关部门备案，因为备案时有关部门会对合同条款进行审核;再次，一定要确认房屋产权是否完整，查验房屋有无债务负担、有无房产抵押等，以免日后发生纠纷;最后，在购房时一定要注意检查房屋本身是否存在质量问题。购房时，不妨听听以下几点建议。 一、弄清二手房的产权情况，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。验看房产证一定要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 二、买二手房要选个安全中介，不要轻信街头的小中介，要选择信誉度好，信息资源和人气都得到大家认可的中介公司。 三:二手房的交易手续要在交易场所完成，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房。
房地产的老板是奸商吗？
在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况，对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
一、购房者的合同解除权
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
以上法律规定的含义有三点：
1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房；第二经过催告；第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权（当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外）。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
4、以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权；一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
5、鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
6、催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同？依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。
7、法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。
二、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
1、按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3、如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。
三、购房者在选择解除合同后，也可以要求支付违约金或要求赔偿损失。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
一、奸商的定义：以不正当手段牟取暴利的商人。 指卖给顾客不好的东西。自己获取最大化利润的人，这样的人有正当获取的，也有非正当获取的，所以我们在说奸商的时候也应该从正面和非正面来说，而正面的奸商更接近于心狠，眼光独到，这个是能力，与一个人的性情关；非正面的，当然这是社会中存在的事实，有它的合理性，有点坏人的形象，不过也是经商的一种手段。
二、常见的奸商行为 ：
1.欺瞒哄骗2.以次充好3.哄抬囤积4 .在正常统一价格的基础上5.所售商品有瑕疵，6.心口不一三、结论对照以上定义和行为房地产商不都是奸商，非奸商的凤毛麟角。比如：李嘉诚、王石之流，政府在正面宣传他们，我们不能说他们是奸商，但他们是房地产开发商。政府没有宣传的，当然包括大政府和小政府，比如乡政府说不是奸商的，都不是奸商了。我们不能和政府唱反调。所以：排除以上的房地产商都是奸商。
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